Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20% steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer diese Grenze per Verordnung auf 15% senken.
Warum die Gemeinde entscheidet
Ob 15% oder 20% gelten, hängt nicht einfach vom Bundesland ab. Entscheidend ist, ob die konkrete Gemeinde in einer gültigen Landesverordnung als Gebiet mit abgesenkter Kappungsgrenze aufgeführt ist. Eine Wohnung in Köln kann deshalb anders zu behandeln sein als eine Wohnung in einer kleineren Gemeinde desselben Bundeslandes.
So wird gerechnet
Ausgangspunkt ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der geplanten Erhöhung geschuldet war. Erhöhungen in diesem Zeitraum werden zusammengerechnet. Betriebskostenanpassungen zählen dabei nicht wie eine Vergleichsmietenerhöhung.
Beispiel: Die Nettokaltmiete beträgt 800 €. Bei 20%-Kappungsgrenze liegt die rechnerische Obergrenze bei 960 €. Bei 15%-Kappungsgrenze liegt sie bei 920 €. Diese Beträge sind aber nur erreichbar, wenn auch die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens so hoch ist.
Die Kappungsgrenze ersetzt den Mietspiegel nicht
Ein häufiger Denkfehler lautet: "20% sind erlaubt, also kann ich um 20% erhöhen." Das stimmt nur, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete diese neue Miete trägt. Liegt die Vergleichsmiete niedriger, endet die Erhöhung dort. Liegt sie höher, kann trotzdem die Kappungsgrenze bremsen.
Nicht mit Mietpreisbremse verwechseln
Die Mietpreisbremse betrifft vor allem Neuvermietungen. Die Kappungsgrenze begrenzt dagegen Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen nach § 558 BGB. Beide Instrumente können in derselben Stadt relevant sein, beantworten aber unterschiedliche Fragen.
Warum eine saubere Prüfung wirtschaftlich besser ist
Eine zu hoch angesetzte Forderung kann die Zustimmung erschweren, Nachfragen provozieren und im Streitfall angreifbar sein. Ein realistisch begründeter Betrag ist oft wertvoller als ein Maximalbetrag, der formal oder kommunikativ nicht hält. Gerade bei langfristigen Mietverhältnissen zählt die saubere Begründung auch für die nächste Anpassung.
Checkliste für Vermieter
- Welche Nettokaltmiete galt vor drei Jahren?
- Gab es seitdem bereits Mieterhöhungen nach § 558 BGB?
- Gilt in der Gemeinde die 15%-Kappungsgrenze?
- Welche Miete trägt der Mietspiegel oder ein anderes Begründungsmittel?
- Ist der Vertrag überhaupt ein normaler Vertrag oder eine Index-/Staffelmiete?
Stand der allgemeinen Rechtslage: Juli 2026. Die konkrete Liste der Gemeinden ergibt sich aus den jeweils aktuellen Landesverordnungen.
Quellen zur Vertiefung
Die Grundregeln ergeben sich insbesondere aus § 558 BGB, § 558a BGB und § 558b BGB.