Bei einem normalen Wohnraummietvertrag kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Das ist kein freier Marktpreis und auch nicht automatisch die Miete, die bei einer Neuvermietung erzielbar wäre. Maßgeblich ist, was für vergleichbare Wohnungen am Ort üblich ist.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die Vergleichsmiete bildet die übliche Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ab. In vielen Städten erfolgt die Einordnung über einen Mietspiegel. Gibt es keinen passenden Mietspiegel, kommen andere Begründungsmittel in Betracht, zum Beispiel Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten.
Für Vermieter ist wichtig: Eine Inseratsrecherche ersetzt keinen Mietspiegel. Angebotsmieten zeigen oft Neuvermietungspreise, während die ortsübliche Vergleichsmiete auch geänderte Bestandsmieten berücksichtigt. Wer beides verwechselt, setzt die Forderung schnell zu hoch an.
Die drei wirtschaftlichen Grenzen
- Vergleichsmiete: Die verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
- Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren ist die Erhöhung regelmäßig auf 20%, in vielen angespannten Märkten auf 15% begrenzt.
- Fristen: Die Miete muss vor der Erhöhung grundsätzlich lange genug unverändert gewesen sein; frühere Erhöhungen zählen mit.
Welche Begründung ist möglich?
Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und nachvollziehbar begründet sein. Typische Begründungen sind:
- Bezugnahme auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel,
- Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen,
- ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
- eine Mietdatenbank, sofern sie im konkreten Markt tatsächlich existiert und verwendbar ist.
Praktisch ist der Mietspiegel meist der wichtigste Weg. Bei einem qualifizierten Mietspiegel ist besonders sauber zu arbeiten, weil seine Werte im Streitfall erhebliches Gewicht haben können.
Fristen: Wann wird die neue Miete wirksam?
Der Mieter muss einer Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete zustimmen. Nach Zugang des Erhöhungsverlangens hat er den laufenden Monat und die beiden folgenden Monate zur Prüfung. Stimmt er zu, wird die neue Miete grundsätzlich ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang geschuldet. Stimmt er nicht zu, muss der Vermieter entscheiden, ob er die Zustimmung einklagt oder den Betrag anpasst.
Beispiel aus Vermietersicht
Eine Wohnung ist für 800 € nettokalt vermietet. Der Mietspiegel trägt 980 €, die letzte Erhöhung liegt mehr als drei Jahre zurück. Bei 20% Kappungsgrenze wäre rechnerisch eine Erhöhung bis 960 € möglich. In einer 15%-Gemeinde läge die Grenze dagegen bei 920 €. Obwohl der Mietspiegel 980 € zulässt, begrenzt die Kappungsgrenze die konkrete Forderung.
Typische Fehler
- die falsche Wohnfläche verwenden,
- Ausstattungsmerkmale im Mietspiegel zu optimistisch einordnen,
- die 15%-Kappungsgrenze in angespannten Märkten übersehen,
- Index- oder Staffelmietverträge wie normale Verträge behandeln,
- eine formell knappe Begründung verschicken und später in der Kommunikation Vertrauen verlieren.
Unser praktischer Ansatz
Der Mietoptimierer beginnt deshalb nicht mit einem Standardschreiben, sondern mit einer Potenzialprüfung. Erst wenn Mietspiegel, Vertragsart, Fristen und Kappungsgrenze zusammenpassen, wird eine sinnvolle Zielmiete vorgeschlagen. Der beste Betrag ist nicht der höchste denkbare Betrag, sondern der höchste sauber begründbare Betrag mit realistischer Zustimmungschance.
Quellen zur Vertiefung
Die rechtlichen Grundlagen finden sich insbesondere in § 558 BGB, § 558a BGB und § 558b BGB. Für Mietspiegel sind außerdem § 558c BGB und § 558d BGB relevant.
Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall.